新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

报道 2个月前 (08-02)

经授权转自微信公众号 墨腾创投(ID:MomentumWorks)

作者 | ​ Shichu

上周,新加坡房地产门户网站PropertyGuru宣布将在与总部位于香港的Bridgetown 2 Holdings合并,通过SPAC在纳斯达克上市。

这次的SPAC之后,公司的企业价值约为13.5亿美元,股权价值约为17.8亿美元。这次交易预计在今年第四季度或2022年第一季度完成。

在2019年冲击澳大利亚交易所碰上WeWork崩盘后,PropertyGuru终于离退出只有一步之遥。而且借了美股这一年SPAC强劲的西风,创始人和投资人们可能都很庆幸当年没在澳洲上成市。墨腾的一位老朋友退休金也有着落了,不需要在大厂蹉跎了。

从新加坡到东南亚的布局

在新加坡的朋友应该对PropertyGuru都不会陌生。大家买卖租售、联系中介、信息查询都是在PropertyGuru上面进行的。 

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

PropertyGuru由Steve Melhuish和Jani Rautiainen在2007年成立,想法萌芽于他们俩当初在新加坡租房时所受到的阻力 (是不是这些故事听起来都很熟悉)。

经过多年的发展,PropertyGuru击败了差不多同一时期的iProperty、STProperty等一众房产信息平台,成为新加坡头部玩家。而在移动端,当年的竞争对手也逐渐败下阵了。 

毕竟,分类信息的生意,头部效应还是非常明显的。

PropertyGuru也不甘于只是作为一个信息发布平台-而是积极拓展其他的业务领域。这些年来也开发出了自动化销售流程,并为银行和开发商提供数字借贷和数据咨询服务。

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

以新加坡为起点,PropertyGuru也通过有机拓展和并购等手段把自己的业务扩张到了马来西亚、印尼、越南和泰国。

2015年,PropertyGuru还收购了SaaS平台ePropertyTrack后,把它发展壮大成了FastKey – 面向开发商新项目的全方位销售平台:

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

在随后的几年里,Property收购势头迅猛,先是拿下了印尼本土的竞品,RumahDijual改装成了Rumah.com;后又通过先行战略投资后收购的方式攻入了越南市场,把越南的头部地产信息平台Batdongsan.com纳入麾下。

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

打造金融与科技的竞争优势

为了在竞争中不断优化并打出自己的差异优势,除了收购渗透的举措之外,近年PropertyGuru也积极地扩充自己的服务多元性。尤其是在数据和金融领域。 

他们自行开发了房源随拍随取地址的功能,PropertyGuru Lens,让客户便捷确认房源和细节信息,省去繁琐的查找步骤。他们也启用了实时航拍视频的方式,力求能让顾客最直观且视觉化地体验到房屋的布局与周遭的小区。PropertyGuru对各种房源的绿化和节能减排情况做了精细地量化,用指数和具体情境来向用户概况实地情况,一目了然。

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

与此同时,在各地PropertyGuru也和银行达成合作,提供与购买房产相关的折扣、房贷优先审核以及其他的数字化流程服务。总而言之就是试图通过一站式通行无阻的服务链条来优化客户的体验感从而提升信任度。

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

一些经营情况数据和未来前景

疫情爆发之前的四年中,PropertyGuru 实现了约 25% 的年收入增长,年销售额为7570万美元,月活跃用户达3700万。在东南亚各国的互联网房地产领域,取得了领先的市场位置和可观的市场份额。

在新加坡虽然有99.co在后面的紧密追赶PropertyGuru自认为还是拥有75%的市场占有率,这一指标在大马更是达到95%,市场渗透能力还是得到了验证的。

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

从招股书中显示,Property Guru在2019年的EBITDA约为2680万美元,其中新加坡和越南市场是最大主力军。整体来说,他们预计在未来的四年内把规模进一步做大,实现总体量的升级。在疫情好转后,打算继续在新马与越南深耕,并且加强自己在数据和金融科技上的变现能力,乐观估计将达到40%的CAGR。

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

李泽楷和Thiel的SPAC系列

Bridgetown 2是由李泽楷创立的盈科集团和硅谷元老、PayPal创始人、Facebook早期投资人和川普的坚定支持者Peter Thiel 创立的投资公司 Thiel Capital 共同创立的SPAC。

借助Thiel在美国的名声和人脉,以及李泽楷在亚洲的地位,两人一共做了4个SPAC。名字大家也猜的出来:Bridgetown Holding (BTWN)、Bridgetown 2 Holdings (BTNB)、Bridgetown 3 Holdings (BTNC)、和Bridgetown 4 Holdings (还没有上市)。

BTWN出来之后就积极接触东南亚各路公司,包括李泽楷的盈科集团通过一个离岸公司作为第三大股东占股的Tokopedia。当然,后来Tokopedia和Gojek合并讲一个更大的印尼故事去了。

而最近也传出BTWN在和印尼OTA独角兽Traveloka谈判 – 这都不意外,最后交易敲定所有人都签字之前什么都可能发生。 而交易深入之前谁都会接触。

这次和PropertyGuru合并的Bridgetown 2在经历了一段时间的初始热度之后,股价又回到了SPAC正常的10块美金左右。现在市值3.83亿美金:

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

Bridgetown 2的加入后股权结构的变化

在借壳上市之前,PropertyGuru的股权结构呈现着三足鼎立的局面,三大股东分别是TPG、KKR和REA。Bridgetown 2加入后会持有21%的股份(公众16.8%+保荐人4.2%),而另外三大股东的份额都有所稀释。

还有一部分的股权变动来自由Baillie Gifford、Naya、REA 和 Akaris Global Partners 出资的 1 亿美元所组成的公开私募股权 (PIPE)轮,占比4.5%。看得出,PIPE轮除了Baillie Gifford之外并没有太多国际大牛基金背书。

新加坡房产平台将通过李泽楷的SPAC上市美股

风险与机遇

招股书上也分析了未来的可能存在的风险点,我们节选几条供大家参考。当然,想必大家都知道列举风险是为了防止打官司,并不一定代表这些都会发生。

  1. Property Guru有亏损的历史,未来可能无法实现持续盈利。(大家都是这么说的)
  2. COVID-19 对业务产生了不利影响,这种影响有时是不可预期且不可控的。(大家都有这样的情况)
  3. 战略投资和收购项目存在不确定性,可能达不到预期的收益,还可能会面临整合挑战 (这也基本是废话)
  4. 行业性质决定了公司与大部分客户并无长期合约,从而造成一定的变量。(这不完全废话 – 不过现在看来在行业地位上还是可以的)

但是,这次的SPAC也从侧面反映了投资人对东南亚的浓厚兴趣。不过,上市并不是终点。 

在东南亚各个国家地产生态结构差异很大,结构性痛点(比如相对于拉美来说)并没有那么突出的情况下,未来平台在信息发布和整合之外能够多大程度上切入交易赚取更高额的利润是有待粮草更充足的PropertyGuru去仔细探索的。